Derin Emlak







Gayrimenkul Değerine Etki Eden Önemli Faktörler

Post Featured Image

Gayrimenkul Değerine Etki Eden Önemli Faktörler

Merhaba derinemlak.com okurları bu yazımda gayrimenkul değerine etki eden temel unsurlardan bahsedeceğim. Doğru gayrimenkul değer tespiti yatırım, kiralama, alım-satım işlemlerinde çok önemli rol oynamaktadır. Doğru değer tespiti, yapılacak yatırımın kalitesini ve maliyet süresini kısaltmaktadır. Ayrıca gayrimenkulün değerine etki eden her bir faktörün değere etkisi farklı oranda olabilmektedir. Yani, hastaneye olan mesafe ile belediye hizmet binasına olan mesafenin gayrimenkul değerine olan etki oranları değişiklik gösterebilir. Bunlara ek olarak, değere etki eden unsurların sadece yazımda bahsedeceğim özellikler olmayıp binlerce faktörün dolaylı veya dolaysız yollarla gayrimenkul değerine etki edeceği bilinmelidir.  

Taşınmazın Konumu ve Çevre Özellikleri

İlk olarak herhangi bir emlak yatırım işleminde dikkat edilecek husus, taşınmazın konumu ve çevre özelliğidir. Gayrimenkulün bulunduğu yerin konumu, kentsel yapılaşma durumu, bitki örtüsü, iklim şartları, sosyal alanlara ve donatı alanlarına yakın olması, ulaşım, gürültü ve manzara durumu, alt yapı durumu vb. unsurlar değer üzerinde büyük rol oynamaktadır. Özellikle parsellerin yola olan cephe genişlikleri, parsel alanları, metro ve toplu taşımaya olan mesafesi ve çevresindeki diğer kamusal hizmetler gayrimenkulün değerine direk etkisi vardır.

Nüfus Etkisi

Nüfus artışı ile gayrimenkule olan talebin arttırması taşınmaz değerini pozitif yönde etkilenmektedir. Benzer şekilde bir bölgede nüfusun azalması gayrimenkule olan talebin azalmasına neden olabileceğinden bu durum emlak değerinde düşmeye neden olabilir. Özellikle bölgelerde yapılacak eğitim kurumları (üniversite, lise vb.) genç popülasyonun artmasına ve gayrimenkule olan talebin yükselmesine temel teşkil edebilmektedir.

Afetlere Karşı Korunma

Türkiye’de bölgesel olarak doğal afetlerde farklılıklar gözlenmektedir. Deprem kuşakları, sel, erozyon vb. faktörler yapılaşmaların niteliğini belirleyen başlıca faktörlerdendir. Doğal afetlere karşı korunma binanın tamamlanması ve sigorta kapsamına alınması süreci ile devam etmektedir. Ülkemizde doğal afet sigortaları kurumu (DASK) ile bu hizmet hızlanma göstermiştir. DASK doğal afetlerin niteliğini ve afet sonucu ödenecek miktarların belirlenmesinde önemli rol oynayacaktır.

Arsa (Konum, Alan ve Yapısı)

Arsa veya arazilerin konumu, eğimi, topolojisi, yapılaşma türü, cephesi vb. özellikleri değere oldukça önemli etkide bulunmaktadır. Bilindiği üzere her geçen gün arsa stoğu azalmakta olup arsa üretilemeyen ve sabit alana sahip olan toprak parçalarıdır. Bu sebepten günümüzdeki inşaat projelerinde arsa maliyetin projelerin büyük bir kısmını oluşturmaktadır. Yatırımcı arsa ve arazi yatırımı yaparken yapılaşma koşulları ve bölge analizini mutlaka yapmalıdır.

Güvenlik Tedbirleri

Şehirleşme arttıkça insanların güvenliğe olan ihtiyacıda artmaktadır. İnsanların eğitim ve yaşam kalitesindeki artışın yaşadıkları bölgelerde güvenlik tedbirlerini arttırmalarına neden olmakta olup bunun ilk etkilerini gayrimenkul projelerinde görmekteyiz. Günümüze büyük parsellere yapılan projelerin büyük kısmında güvenlikli, kamera sistemli ve yüksek duvarlı siteler oluşturmakta olup yaşam alanları bu duvarlar arasına kurulmaktadır.

Ticaret Merkezlerine ve Sosyal Alana Uzaklık

Gayrimenkul değerlerinde ticaret merkezlerine ve sosyal alanlara uzaklık oldukça önemlidir. Bölgede kurulacak üniversite, hastane ya da alışveriş merkezi o bölgede gayrimenkul kira ve satış fiyatlarına olumlu yönde etkileyen unsurlardan biridir.

Bina Kalitesi

Bina kalitesi oldukça önemli bir koşuldur. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından belirlenen inşaat türü (çelik karkas bina, betonarme karkas, y.kâgir bina, ahşap binalar, gecekondu tarzı bina, diğer basit binalar)  ve inşaat sınıfı (lüks inşaat, 1.sınıf inşaat, 2.sınıf inşaat, 3.sınıf inşaat) taşınmaz değeri üzerinde çok önemli bir faktördür.

Alt Yapı Hizmetlerinden Yararlanabilme

Gayrimenkul değerlerini etkileyen önemli faktörlerden biride alt yapı hizmetlerinden yararlanma oranıdır. Yeni yapılaşmaların olduğu bölgelerde alt yapı hizmetlerinde eksiklikler görülmektedir. Örneğin ulaşım altyapısı, metro hattı, yol, teknik altyapı, yeni teknolojilerin bağlantı hatları gibi çeşitli eksiklikler gözlenmektedir. Bir bölgede yapılaşma başlamadan önce mutlaka altyapı hizmetleri getirilmelidir. Daha sonra bölge yapılaşmaya açılırak yaşanılacak mağduriyetin önüne geçilebilir.